Oudelandseweg 298

Het pand heeft een oppervlakte van 72 m², bestaat uit twee bouwlagen en een volume van circa 224 m³. Het maaiveld ligt op –1,373 m NAP, het dak op 4,409 m NAP. Het bouwjaar 1961 plaatst het in de periode 1945‑1970, waarin betonpalen gangbaar werden. In een Zeekleigebied kan bij oudere bebouwing nog een houten paalfundering voorkomen, maar de meeste panden uit deze periode hebben een betonnen of stalen fundering. De AHN‑mutaties tonen geen recente wijzigingen, wat wijst op een stabiele bouwstructuur. Het pand maakt deel uit van een pc6‑cluster met 34 panden, waarvan 100 % vóór 1970 is gebouwd, wat de kans op vergelijkbare funderingsoplossingen vergroot.

Volgens de RVO‑kaart behoort het adres tot het Zeekleigebied (legenda: Overig). Omdat de bodemkaart geen polygoon onder het adres toont, wordt de BRO‑BHR‑GT‑lithologie als alternatief gebruikt; er zijn echter geen profielen binnen 500 m, waardoor geen gedetailleerde lithologie beschikbaar is. KEA‑waarden laten een huidige grondwaterstand (GLG) van 0,699 m zien, met een marginale daling van –0,005 m tegen 2050. Het bodemdaling‑raster heeft een waarde van 0,041, terwijl de ophogings‑raster 0,404 aangeeft, wat wijst op mogelijke lokale variatie in bodemdaling. Het paalrot‑percentage (mild) is 0,22 %, zowel huidig als voor 2050, en de verschilzetting‑percentages zijn 0,36 % (mild) en 0,57 % (sterk). Deze cijfers duiden op een laag tot matig risico op zetting en paalrot.

De buurt Hoogvliet Noord in Rotterdam heeft een paalrot‑percentage van 0,22 % (zowel huidig als 2050), wat een zeer laag risico aangeeft. Het verschilzetting‑percentage voor 2050 is 0,36 % (mild) en 0,57 % (sterk), wat duidt op een beperkte kans op differentiële zetting. In het pc6‑cluster is 100 % van de panden vóór 1970 gebouwd, wat de kans op vergelijkbare funderingsmethoden vergroot. Er zijn geen KOOP‑cases binnen 100 m, waardoor er geen direct bewijs is van funderingsproblemen op straat‑ of blokniveau.

De GLG‑verschil‑waarde voor 2050 is –0,005 m, wat een lichte daling van de grondwaterstand aangeeft. Het paalrot‑percentage blijft 0,22 % (zowel mild als sterk), waardoor het risico op houtrot ongewijzigd laag blijft. Het verschilzetting‑percentage stijgt naar 0,36 % (mild) en 0,57 % (sterk), wat een matige toename van zettingsrisico suggereert. Extreem droogte‑scenario’s laten een lichte stijging zien (0,000966 m), maar blijven minimaal. Zoutvracht‑waarde is 0, wat geen extra risico toevoegt.

De dichtstbijzijnde GMW‑monitor (GMW000000037036) ligt op 58 m afstand en toont een maaiveldtrend van 4,69 mm/jaar over bijna 15 jaar. De GLD‑monitor (GLD000000083961) op dezelfde afstand heeft 98 observaties tussen 15 juni 2011 en 1 december 2020; de waterstand varieerde tussen –2,64 en –2,10 m NAP met een dalende trend van –4,31 mm/jaar. Binnen een straal van 500 m zijn 68 CPT‑sondes beschikbaar, wat een redelijke geotechnische dekking aangeeft. Er zijn geen BHR‑GT‑profielen binnen dezelfde radius.

Er zijn geen KOOP‑cases binnen een straal van 100 m. Het permit‑cluster toont nul negatieve, gemengde, neutrale of positieve signalen, geen blok‑niveau funderingsherstel en geen geweigerde of ingetrokken aanvragen. Hierdoor is er geen direct bewijs van funderingsproblemen in de directe omgeving, wat een zwak signaal vormt voor risico‑evaluatie.

Het bouwjaar 1961 plaatst het pand in de overgangsperiode waarin betonpalen gangbaar werden; houten palen – en daarmee paalrot – zijn daardoor onwaarschijnlijk. Het Zeekleigebied kan slappe lagen bevatten, maar de lokale Rotterdamse funderingskaart meldt geen direct risico op houten palen en classificeert de subbuurt als midden risico, wat de kans op ernstige funderingsproblemen beperkt. De paalrot‑percentages van 0,22 % zijn zeer laag, zowel huidig als voor 2050, waardoor paalrot geen doorslaggevende factor is. De GMW‑trend van 4,69 mm/jaar duidt op lichte zetting, maar geen acute dreiging. Het ontbreken van KOOP‑cases binnen 100 m versterkt het beeld van een relatief stabiele fundering in de omgeving. Samengevat leiden deze factoren tot een score van 27 en een tier ‘verhoogd risico’, waarbij de belangrijkste driver de matige bodemgesteldheid is, maar beschermende factoren (moderne fundering, lage paalrot‑kans, afwezigheid van directe vergunningen) het risico temperen.

Op basis van het huidige risico‑niveau adviseren wij de volgende stappen: • Laat een vrijblijvende scheurmonitor uitvoeren om eventuele beginnende zetting vroegtijdig te detecteren. • Overweeg een fase‑1 funderingsonderzoek door een erkend funderingsonderzoeksbureau om de exacte funderingstype en eventuele lokale grondwater‑variaties te bevestigen (indicatief €3.000‑4.500). • Verzamel archiefmateriaal over de oorspronkelijke fundering (bouwtekeningen, oude vergunningen) om de historische context te verduidelijken. • Voer een periodieke maaiveldmeting uit, bijvoorbeeld via een lokale meetbout of een NAP‑waterpassing, om trends in zetting te monitoren. • Neem contact op met het gemeentelijk funderingsloket voor eventuele subsidies of advies; het Fonds Duurzaam Funderingsherstel kan financiële ondersteuning bieden. • Bespreek met buren of zij vergelijkbare observaties hebben; gezamenlijke data kunnen de noodzaak van een uitgebreid onderzoek onderbouwen.

Dit rapport is gebaseerd op openbare bronnen; er is geen fysieke inspectie van het pand uitgevoerd. KEA‑waarden en paalrot‑percentages zijn buurt‑gemiddelden en geven geen garantie voor het individuele pand. Het ontbreken van KOOP‑cases kan te wijten zijn aan onvolledige archiefregistratie. AHN‑mutaties duiden niet automatisch op schade. Een fase‑1 onderzoek is nodig om de onzekerheden rondom funderingstype, grondwaterstand en eventuele zetting definitief te verhelderen.