Bronforel 15

Het pand heeft een BAG‑pand‑ID 0546100000029973, een woonfunctie, een bruto vloeroppervlak van 227 m², drie bouwlagen en een footprint van 144,97 m². Het volume bedraagt circa 994 m³, de maximale dakhoogte 9,53 m en het maaiveld ligt op –0,608 m NAP. Het AHN‑DTM toont een maaiveldhoogte van –0,534 m NAP, een afwijking van 0,074 m ten opzichte van de 3DBAG‑hoogte, wat binnen meetonzekerheden valt. Er zijn geen AHN‑mutaties tussen de 3‑ en 4‑ of 4‑ en 5‑meterklassen, wat wijst op een stabiele geometrie. Het bouwjaar 1987 valt in de periode waarin betonnen of plaatfunderingen gangbaar zijn; houten paalkoppen zijn daardoor zeer onwaarschijnlijk. In een stedelijke context kan de bodem divers zijn, maar de combinatie van moderne bouwtechniek en afwezigheid van historische houten palen beperkt het funderingsrisico aanzienlijk.

De RVO‑indeling classificeert de postcode 2318MD als ‘Stedelijk gebied – 0‑20 %’, wat betekent dat er geen specifieke bodemregio is toegewezen. Omdat er geen BRO‑BHR‑GT‑lithologie‑profielen binnen 500 m beschikbaar zijn, moet worden teruggegrepen op de algemene onzekerheid van stedelijke bodems: variabele lagen, mogelijke ophogingen en dempingen. De KEA‑waarden laten een huidige grondwaterstand (GLG) van 1,092 m zien, met een verwachte daling van –0,111 m tegen 2050 (hoog). Het GHG‑niveau is 0,504 m en HG3 0,411 m. Het maximale grondwaterstijgingsscenario (max stijging GW t.o.v. GHG) bedraagt 0,093 m. De bodemdaling‑rasterwaarde is 0,030 m, de ophogings‑rasterwaarde 0,278 m, en de signaalkaart‑klassen (2015‑2018) zijn beide 3, wat een matig alarmniveau aangeeft. De droogtestress‑risico‑index is 21, en de zoutvracht‑bodemdaling is 3,36, wat geen acute dreiging vormt. Deze klimaat‑ en bodemindicatoren bevestigen een licht matig zettingsrisico, maar geen kritieke paalrot‑dreiging.

Het pand ligt in de buurt Leedewijk‑Noord, wijk Merenwijkdistrict, gemeente Leiden. De KEA‑projecties geven een paalrotpercentage van 0 % voor zowel het huidige moment als de scenario’s 2050 Laag en 2050 Hoog. Het verschilzettingspercentage is 3,14 % (mild) en 3,60 % (sterk), wat duidt op een bescheiden kans op differentiële zetting. In de pc6‑cluster (2318MD) zijn 0 % van de panden vóór 1970 gebouwd, waardoor er geen historische houten paal‑risico’s aanwezig zijn. Het aantal panden in de pc6 is 39, met een median bouwjaar van 1987, wat de moderne bouwkarakteristiek onderstreept. Er zijn geen KOOP‑cases binnen 100 m, waardoor er geen aanwijzingen zijn voor een straat‑ of blok‑niveau funderingsprobleem.

De GLG‑waarde daalt met –0,111 m tegen 2050 (hoog), wat een lichte daling van het grondwaterpeil aangeeft. Het paalrotpercentage blijft 0 % in zowel de milde als de sterke scenario’s, waardoor paalrot geen risico vormt. Het verschilzettingspercentage stijgt tot 3,14 % (mild) en 3,60 % (sterk), wat een bescheiden kans op differentiële zetting aangeeft. De droogtestress‑index verandert marginal met –0,008 m, en de zoutvracht‑bodemdaling blijft op 3,36. Er zijn geen aanvullende gegevens beschikbaar om een definitieve conclusie te trekken; de klimaat‑projecties wijzen op een licht verhoogd zettingsrisico, maar geen kritieke dreiging.

De dichtstbijzijnde BRO‑GMW (GMW000000029551) ligt op 138 m afstand; er is geen betrouwbare maaiveldtrend beschikbaar vanwege een gebrek aan meetpunten. De dichtstbijzijnde BRO‑GLD (GLD000000052226) bevindt zich eveneens op 138 m en bevat 25.920 observaties van 6 september 2017 tot 24 april 2026. De waterstand varieerde tussen –2,53 m en –0,29 m NAP, met een dalende trend van –58,44 mm per jaar. Er zijn geen CPT‑metingen of BHR‑GT‑profielen binnen 500 m, wat de geotechnische datadekking beperkt. Lokale meetbouten of Rotterdamse funderingskaarten zijn niet beschikbaar voor Leiden, waardoor er geen aanvullende lokale zettingsdata zijn.

Er zijn geen KOOP‑cases binnen een straal van 100 m rond Bronforel 15. Het permit‑cluster toont 0 cases, 0 negatieve funderingssignalen, 0 gemengde signalen en 0 positieve signalen. Er zijn geen blok‑niveau funderingsherstelprojecten, geen geweigerde of ingetrokken aanvragen en geen patronen van herhaalde dossiers op hetzelfde adres. Deze afwezigheid van vergunningen vormt een zwak bewijs voor funderingsproblemen; er is geen direct of indirect signaal dat wijst op een actuele of toekomstige funderingskwestie voor dit pand.

De score van 15 / 100 en het Laag‑risico label komen voort uit een combinatie van factoren. Ten eerste is het bouwjaar 1987 een sterk beschermend signaal: panden uit deze periode hebben doorgaans betonnen of plaatfunderingen, waardoor klassieke houten paalkoppen – en daarmee paalrot – vrijwel uitgesloten zijn. Ten tweede toont de KEA‑analyse een nul‑percentage paalrot voor zowel het huidige moment als de 2050‑scenario’s, wat bevestigt dat er geen risico op houtrot bestaat. Derde, de RVO‑indeling classificeert de postcode als stedelijk zonder duidelijke bodemklasse; dit creëert onzekerheid, maar er zijn geen aanwijzingen voor een zwakke, veenachtige bodem. Vierde, de verschilzetting‑percentages (≈3 %) en de bodemdaling‑rasterwaarde (0,03) duiden op een licht matig zettingsrisico, maar dit blijft onder de drempel voor een verhoogd risicoprofiel. Ten slotte ontbreken KOOP‑cases, CPT‑data en lokale meetbouten, wat de data‑dekking beperkt en de confidence‑band op ‘middel’ zet. Beschermende factoren – moderne fundering, afwezigheid van houten palen, geen paalrot‑signalen – dempen de lichte zettingsindicatoren, waardoor de uiteindelijke beoordeling een laag risico blijft.

Hoewel het risico momenteel laag is, is het verstandig om enkele preventieve maatregelen te nemen: • Houd een periodieke scheurmonitoring bij; noteer eventuele nieuwe scheuren of verzakkingen. • Laat jaarlijks een NAP‑waterpassing uitvoeren om eventuele grondwaterdalingen vroegtijdig te detecteren. • Voer een eenvoudige visuele inspectie van de funderingszone uit, bij voorkeur bij een VVE‑onderhoudsvergadering. • Overweeg een korte, vrijblijvende quickscan door een KCAF‑erkend bureau (indicatief €500‑1.000) om eventuele verborgen risico’s te verifiëren. • Houd de lokale gemeentelijke informatie in de gaten voor eventuele toekomstige meetbouten of funderingskaarten. • Documenteer alle onderhouds- en inspectieactiviteiten voor eventuele toekomstige waardering of verkoop.

Dit rapport is gebaseerd op openbare data; er is geen fysieke inspectie van het pand uitgevoerd. KEA‑waarden zijn buurt‑gemiddelden en geven geen garantie voor het individuele pand. KOOP‑data kunnen onvolledig zijn door archief‑ en publicatiegaten. AHN‑mutaties duiden niet automatisch op schade. Het ontbreken van CPT‑ en BHR‑GT‑metingen beperkt de geotechnische zekerheid. Een fase‑1 funderingsonderzoek is nodig om eventuele onzekerheden definitief op te lossen.