Oude Rijn 1G

Het pand heeft een BAG‑pand‑ID 0546100000036030 en een bouwjaar van 1750. Het betreft een woonfunctie met een oppervlakte van 58 m², verdeeld over vier bouwlagen. De totale inhoud bedraagt circa 6.748 m³ en de footprint is 502 m². Het maaiveld ligt op 0,211 m NAP, het dakhoogste punt op 20,162 m. Het AHN‑DTM geeft een maaiveldhoogte van 0,228 m NAP, een verschil van 0,017 m ten opzichte van de 3D‑BAG‑waarde, wat binnen meetonzekerheden valt. Er zijn geen AHN‑mutaties tussen de 3‑ en 4‑ of 4‑ en 5‑meter zones, wat geen aanwijzing geeft voor recente ingrijpende verbouwingen. Het pand bevindt zich in postcode‑gebied 2312HB met 33 panden, waarvan 90,9 % vóór 1970 is gebouwd. Deze hoge ouderdomsratio duidt op een wijk‑brede aanleg van houten palen, een funderingstype dat gevoelig is voor droogstand en paalrot. De buurt bestaat uit 60 naburige panden, met bouwjaren variërend van 1650 tot 1930, wat de historische context van de wijk onderstreept.

Volgens de RVO‑indicatie valt het adres in een stedelijk gebied met een classificatie ‘Niet indeelbaar’, wat betekent dat er geen eenduidige bodemkaart beschikbaar is. Voor stedelijke locaties wordt daarom teruggegrepen op de BRO‑BHR‑GT‑lithologie; echter zijn er binnen 500 m geen bodemprofielen beschikbaar, waardoor de ondergrond onbepaald blijft. De KEA‑waarden tonen een huidige grondwaterstand (GLG) van 2,417 m en een verwachte daling van –0,082 m tegen 2050, wat een lichte afname aangeeft. Het huidige GHG‑niveau is 1,293 m en het HG3‑niveau 0,978 m. De maximale stijging van het grondwater ten opzichte van de GHG is 0,315 m. De KEA‑bodemdaling rasterwaarde is 0,039, terwijl de ophogingswaarde 0,117 bedraagt, wat duidt op een lichte tot matige bodemdaling. Het KEA‑signaalkaart‑cijfer voor 2018/2015 is 1, wat een matig alarm signaleert. Het extreem droge zomer‑scenario toont een afwijking van –0,020 m ten opzichte van het huidige niveau, wat de droogstand van de ondergrond versterkt. De zoutvracht‑bodemdaling is nul, waardoor verzilting geen factor is.

De buurt Pancras‑West, binnen de wijk Binnenstad‑Noord van Leiden, heeft een huidige paalrot‑percentage van 0,15 % (mild) en dezelfde waarde voor 2050 (laag) en 2050 (hoog). Het verschilzetting‑percentage stijgt van 3,59 % (mild) naar 17,21 % (sterk) tegen 2050, wat wijst op een toenemend risico op scheve zetting. In de pc6‑cluster is 90,9 % van de panden ouder dan 1970, wat een hoge kans op houten funderingen impliceert. Er zijn geen KOOP‑cases binnen 100 m, waardoor er geen direct bewijs is van funderingsproblemen op straat‑ of blokniveau. Het aantal panden in de directe omgeving (60) heeft een median bouwjaar van 1750, wat de historische aard van de wijk bevestigt.

De GLG‑verwachting voor 2050 toont een daling van –0,082 m, wat een lichte afname van de grondwaterstand betekent. Het paalrot‑percentage blijft laag (0,15 %) zowel voor het milde als het sterke scenario, maar de sterke daling van het grondwater (–73 mm/jaar) kan de droogstand van houten paalkoppen bevorderen. Het verschilzetting‑percentage stijgt naar 17,21 % (sterk) tegen 2050, wat een aanzienlijk risico op scheve zetting aangeeft. Het extreem droge zomer‑scenario wijst op een marginale extra daling van –0,020 m. Er is geen zoutvracht‑informatie beschikbaar, waardoor verzilting geen factor is.

Het dichtstbijzijnde GMW‑monitoringspunt (GMW000000096684) ligt op 75 m afstand, maar er is geen betrouwbare maaiveldtrend beschikbaar vanwege een beperkt aantal observaties. Het GLD‑monitoringspunt (GLD000000051997) bevindt zich op 88 m afstand en heeft 14.817 metingen tussen 18 april 2024 en 26 december 2025. De waterstand varieerde tussen –0,75 m en –0,25 m NAP, met een recente stand van –0,64 m NAP en een dalende trend van –73 mm per jaar. Binnen een straal van 500 m zijn er 40 CPT‑metingen geregistreerd, maar geen BHR‑GT‑profielen, wat wijst op een beperkte beschikbaarheid van gedetailleerde geotechnische data. Er zijn geen lokale meetbouten of Rotterdamse funderingskaarten beschikbaar voor dit adres.

Er zijn geen KOOP‑cases binnen een straal van 100 m van uw pand. Het permit‑cluster toont nul negatieve, gemengde, neutrale of positieve signalen, geen blok‑niveau funderingsherstel, geen geweigerde of ingetrokken aanvragen en geen patronen van herhaalde dossiers. Deze afwezigheid van vergunning‑data betekent dat er geen direct of indirect bewijs is van funderingsproblemen in de directe omgeving, wat het risico enigszins dempt, maar niet uitsluit gezien de andere indicatoren.

Het hoge risico‑label ontstaat door een combinatie van factoren. Ten eerste wijst het bouwjaar 1750 sterk op een houten paalfundering; dit type fundering is gevoelig voor paalrot wanneer de paalkoppen droog komen te staan. De KEA‑data laten een sterke dalende trend in de grondwaterstand zien (–73 mm/jaar), wat de kans op droogstand vergroot, hoewel het huidige paalrot‑percentage laag blijft (0,15 %). Ten tweede toont de KEA‑bodemdaling een rasterwaarde van 0,039, en de ophogingswaarde van 0,117, wat wijst op een matige tot lichte bodemdaling. Het meest kritieke signaal is echter de stijging van het verschilzetting‑percentage naar 17,21 % (sterk) tegen 2050, wat duidt op een verhoogd risico op differentiële zetting en scheurvorming. De stedelijke, niet‑indeelbare bodemclassificatie voegt onzekerheid toe, omdat er geen specifieke bodemkaart beschikbaar is. Het ontbreken van KOOP‑cases dempt het risico enigszins, maar compenseert niet de combinatie van een oud bouwjaar, mogelijke houten palen, sterke grondwater‑droogstand en een hoog verschilzetting‑percentage. Beschermende factoren, zoals het lage huidige paalrot‑percentage en het ontbreken van recente funderingsherstel‑vergunningen, beperken de urgentie, maar rechtvaardigen een grondig onderzoek.

Op basis van het hoge risico adviseren wij de volgende stappen: • Laat een fase‑1 funderingsonderzoek uitvoeren door een KCAF‑erkend of F3O‑ervaren bureau (indicatief €3.000‑4.500). Dit onderzoek omvat archiefonderzoek, historische meetgegevens, grondwater‑analyse, CPT‑sonderingen en een visuele casco‑inspectie. • Verzamel en analyseer historische grondwater‑standen en eventuele oude meetbouten in de omgeving om de trend van de grondwaterstand beter te kwantificeren. • Voer een waterpassing uit om de huidige positie van de paalkoppen ten opzichte van het grondwater te bepalen. • Bespreek met uw buren of zij vergelijkbare funderingsproblemen ervaren; gezamenlijke data‑deling kan de onderzoekskosten verlagen. • Overweeg een tijdelijke monitoring van scheuren en zetting (scheurmonitor, periodieke maaiveldmeting) om eventuele ontwikkelingen vroegtijdig te signaleren. • Neem contact op met KCAF voor advies over mogelijke gemeentelijke subsidies of leningen voor funderingsverbetering. • Documenteer alle bevindingen en onderhoud een dossier voor eventuele toekomstige vergunningaanvragen.

Dit rapport is gebaseerd op openbare data en bevat geen directe inspectie van het pand. De KEA‑waarden zijn buurt‑gemiddelden en geven geen garantie voor de specifieke locatie. KOOP‑data kunnen onvolledig zijn; ontbreken van cases betekent niet dat er geen funderingsproblemen zijn. AHN‑mutaties duiden niet automatisch op schade. De grondwater‑trend is gebaseerd op een korte meetperiode (2024‑2025) en kan variëren. Een fase‑1 onderzoek is noodzakelijk om de onzekerheden op te lossen en een definitieve risico‑beoordeling te maken.