T P Oosterhoffstraat 5

Het pand heeft een BAG‑pand‑ID 0056100000002138, een bouwjaar van 1900, een woonfunctie en een oppervlakte van 150 m² verdeeld over twee bouwlagen. Het volume bedraagt circa 525 m³ en de footprint 136,3 m². Het maaiveld ligt op 1,576 m NAP, het dak op 7,273 m NAP. Het AHN‑DTM toont een maaiveldhoogte van 1,71 m NAP met een kleine afwijking van 0,134 m ten opzichte van de 3DBAG‑hoogte, wat kan duiden op een lichte ophoging of meetverschil. Er zijn geen AHN‑mutaties tussen 3‑4 m en 4‑5 m, wat wijst op een stabiele geometrie. In postcode‑gebied 9883 PJ zijn 94 % van de panden vóór 1970 gebouwd, wat de kans op een houten of ondiepe fundering vergroot. De combinatie van bouwjaar en de zeekleibodem maakt een houten paalfundering plausibel, maar bevestiging vereist een gedetailleerd onderzoek.

Volgens de RVO‑kaart behoort dit adres tot een zeekleigebied met een kwetsbaarheidsclassificatie van 80‑100 %. Omdat de bodemkaart geen polygoon onder het adres toont, wordt teruggegrepen op het BHR‑GT‑profiel (BHR000000365667) op 223 m afstand. De bovenste 0,04 m bestaat uit wegverhardingsmateriaal, daarna volgt zand tot een diepte van 3 m. De KEA‑waarden laten een huidig grondwaterpeil (GLG) van 2,126 m zien, met een daling van –0,114 m tegen 2050, wat een droogstandscenario ondersteunt. Het paalrotpercentage is mild 1,32 % en sterk 1,81 % voor 2050. Het verschilzettingspercentage is 0,43 % (mild) en 1,02 % (sterk). De bodemdaling rasterwaarde is 0,009 m, terwijl de ophogingswaarde 0,052 m bedraagt. Het signaalkaart‑niveau is 3 (zowel 2015 als 2018), wat een matig alarm aangeeft. De extreme droogtestress is 13, wat duidt op een verhoogde kans op droogvallende paalkoppen bij een houten fundering.

De buurt Oldehove (Wijk 16) in de gemeente Westerkwartier heeft een paalrotpercentage van 1,32 % (huidig en 2050 laag) en 1,81 % (2050 hoog). Het verschilzettingspercentage is 0,43 % (mild) en 1,02 % (sterk). In de postcode‑cluster (pc6 9883 PJ) is 94,1 % van de panden gebouwd vóór 1970, wat duidt op een historisch hoge blootstelling aan houten funderingen. Er zijn geen KOOP‑cases binnen 100 m, waardoor er geen direct bewijs is van funderingsherstel of -problemen in de directe omgeving. Het burencluster telt 16 panden met een median bouwjaar van 1930, wat de historische context versterkt.

Het grondwaterpeil (GLG) wordt tegen 2050 met –0,114 m lager, wat een drogere situatie schept. Het paalrotpercentage stijgt naar 1,81 % (sterk scenario). Het verschilzettingspercentage kan oplopen tot 1,02 %, wat een lichte kans op differentiële zetting aangeeft. De extreme droogtestress blijft hoog (waarde 13). Zoutvracht is nul, waardoor verzilting geen extra risico vormt. Deze factoren wijzen op een toenemend risico op droogvallende houten paalkoppen en mogelijke zetting, maar de absolute percentages blijven relatief laag.

De dichtstbijzijnde BRO‑GMW (GMW000000003645) ligt op 140 m, maar er is geen bruikbare maaiveldtrend beschikbaar. De dichtstbijzijnde BRO‑GLD (GLD000000043320) ligt eveneens op 140 m en bevat 22 125 observaties van 5 december 2022 tot 7 augustus 2026. De waterstand varieerde tussen –0,87 m en 0,52 m NAP, met een dalende trend van –77,89 mm/jaar, wat een sterk droogvallend grondwaterpeil aangeeft. Er is één BHR‑GT‑profiel binnen 500 m, maar geen CPT‑metingen, waardoor de geotechnische dekking beperkt is.

Er zijn geen KOOP‑cases binnen een straal van 100 m. Het ontbreken van zowel negatieve als gemengde signalen betekent dat er geen direct bewijs is van funderingsproblemen op straat‑ of blokniveau. De cluster‑analyse toont 0 slechte, 0 gemengde, 0 neutrale en 0 goede cases, geen blok‑niveau funderingsherstel, geen geweigerde of ingetrokken aanvragen en geen terugkerende dossiers. Hierdoor blijft het bewijs voor een funderingsprobleem zwak, maar de historische context en bodemgesteldheid blijven relevant.

Het bouwjaar 1900 plaatst het pand in een periode waarin houten paalfunderingen nog gangbaar waren, zeker in een zeekleigebied waar de bodem minder draagkrachtig is. De dominante zandlagen tot 3 m verminderen echter de kans op houtrot, omdat zand minder vocht vasthoudt en de kans op droogvallen van paalkoppen beperkt. Het huidige paalrotpercentage van 1,32 % is laag, maar de sterke dalende grondwatertrend (‑77,9 mm/jaar) kan in de toekomst de droogstand van eventuele houten paalkoppen verhogen. De KEA‑signaalkaart (klasse 3) en de bodemdaling‑ en ophogingswaarden (0,009 m en 0,052 m) duiden op een matig risico op zetting, maar geen acute dreiging. Het ontbreken van KOOP‑cases binnen 100 m vermindert de directe aanwijzingen voor funderingsproblemen, terwijl de hoge percentage pre‑1970 panden in de postcode‑cluster (94 %) de kans op een oude funderingstype bevestigt. Beschermende factoren zoals zanddominantie en lage paalrotpercentages wegen op tegen de negatieve factoren, waardoor het eindresultaat een verhoogd risico (Verhoogd risico) oplevert.

Om de funderingsstatus nauwkeurig te bepalen, adviseren wij de volgende stappen: • Laat een professioneel fase‑1 funderingsonderzoek uitvoeren door een erkend funderingsonderzoeksbureau (indicatief €3.000‑4.500). Dit onderzoek omvat archiefonderzoek, historische meetgegevens, grondwateranalyse, en een visuele casco‑inspectie. • Verzamel aanvullende historische gegevens over funderingsaanleg (bijvoorbeeld oude bouwtekeningen of notariële akten). • Voer een waterpassing uit om de huidige grondwaterstand te vergelijken met de paalkophoogte, zodat een eventuele droogstand kan worden gekwantificeerd. • Overleg met de gemeente over mogelijke subsidies via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel of het gemeentelijk funderingsloket. • Houd de grondwaterstand in de gaten via periodieke metingen (bijvoorbeeld via een lokale meetbuis) om trends tijdig te signaleren. • Informeer buren over mogelijke funderingsrisico’s en moedig gezamenlijke monitoring of gezamenlijke onderzoekspunten aan. • Overweeg, bij bevestiging van een houten fundering, een preventieve drooghoudingsmaatregel (bijv. ondergrondse waterinjectie) om toekomstige paalrot te beperken.

Dit rapport is gebaseerd op openbare bronnen; er is geen fysieke inspectie van het pand uitgevoerd. KEA‑waarden en paalrotpercentages zijn buurt‑gemiddelden en geven geen directe aanwijzing voor de specifieke fundering van dit pand. KOOP‑data kunnen onvolledig zijn doordat niet alle dossiers openbaar zijn. AHN‑mutaties duiden niet automatisch op schade. De beperkte geotechnische dekking (één BHR‑GT‑profiel, geen CPT‑metingen) verhoogt de onzekerheid, waardoor een fase‑1 onderzoek noodzakelijk is om de funderingsconditie te bevestigen.